Рынок недвижимости в Израиле. История и прогнозы.
Караван-барак. Летом 40+, зато зимой сыро.
В Израиле есть два источника информации об уровне цен на жилье. Первый это центральное статистическое управление, а второй это министерство жилищного строительства.
Есть и две группы интерсантов. Одна из групп, так называемое «квартирное лобби», куда входят подрядчики, ипотечные банки, объединение маклеров и другие предприятия работающее на строительства жилья. Второе это промышленники не связанные с жильем, кредитные компании, пенсионные фонды, и все кто играет на бирже.
Если «квартирное лобби» заинтересованно в росте и цене своих услуг, то промышленники заинтересованы в молодежи, а молодежь из-за невозможности купить квартиру уезжает, в те страны, где по цене двухкомнатной в Израиле (где война, террористы и мало воды) можно купить небольшую Вилу (рядом с озером и без террористов).
Кредитные компании, заинтересованы, чтобы у клиентов было что тратить, а пенсионные фонды без молодежи нищают. Пенсионные фонды должны платить старикам, тогда как молодых все меньше и меньше. Благодаря спекулятивной ситуации с ценами на жилье, сложившейся после «большой алии», молодежь ищет место, ту страну, где она могла бы построить свой дом, кандидатом в которые Израиль сгодиться не мог.
Ну и понятно, что биржевики заинтересованы, что бы деньги вливались в биржу, а не вкапывались в землю виде коммерческих квартир.
Такая ситуация сложилась в Израиле не сразу.
Изначально, когда евреям и их родственникам из СССР, в рамках операции США по смене правого правительства в Израиле, перекрыли эмиграцию во все другие страны, у чиновничьего аппарата была концепция, что в Израиль едут только с целью быстро смотаться в другую действительно капиталистическую страну.
Был даже закон, которым выезд до пяти лет нахождения в Израиле, был практически перекрыт. Я мог бы рассказать об этом законе, но сегодня другая тема.
Перед чиновниками стоял вопрос: «Как удержать евреев в Израиле?».
Тогда решили, что евреи должны брать огромную ипотечную ссуду, с гарантами. Тогда до выплаты ипотечной ссуды ни евреи купившие жилье, не их гаранты уехать не смогут.
Квартиры тогда стоили дешево, и была задача максимально поднять на них цены, что бы кабала была серьезной.
Тогда эмигрантам из СССР, стали выдавать, так называемые олимовские ссуды.
А когда это решение было принято, цены на квартиры за одну ночь подскочили ровно на величину этой ссуды.
Существенную часть в этой суде занимал подарок, который становился подарком только после двадцати лет жизни в Израиле. В общем было сделано все, чтобы нас закабалить.
Мы остались в Израиле и постепенно, на нашей крови и поте, Израиль тоже начал напоминать цивилизованное государство.
Как обычно развивается страна?
Наиболее образованная и энергичная часть населения богатеет. В Израиле, благодаря идиотской политике, разбогатели те, кто раньше приехал. А раньше приехали из стран напоминающих первобытнообщинный строй. То есть, Алжир, Марокко, Пакистан, Йемен…. Причем интеллигенция из этих стран уехала в Англию и Францию, а в Израиль приехали хорошие люди, но быдло.
И это быдло очень сильно разбогатело на нашем горбу.
Идиотская квартирная политика привела к началу этнического напряжения между русскоязычной общиной и общиной мумбы-юмбы, между общиной книги и общиной хумуса и фалафеля.
Но мы сегодня и не об этом.
Так вот, любой антирыночный закон, с неизбежностью приводит к моральной деградации общества.
Но сбросить цены на квартиры оказалось не так просто, как их поднять. Сбросить цены на жилье, это нанести тяжелый удар по целой отрасли промышленности. Это отправить на пособие по безработице тысячи людей, которые продолжали строить квартиры в таком темпе, как будто каждые два года в Израиль пребывает новый миллион эмигрантов.
А куда их девать?
Начали уговаривать еврейскую диаспору, что квартиры в Израиле никогда не дешевеют, и покупайте квартиру, как форму выгодного вложения.
Эта политика началась в конце девяностых.
В один из моментов ее стало совершенно недостаточно, поскольку количество квартир перевалило полуторократное количество семей. И цены поползли вниз. Тогда к власти пришел Шарон крепко воровскими связями, повязанный с квартирным лобби. Для того, чтобы сделать вид, что правительство заботиться о жилье новых граждан, Шарон привез в страну десятки тысяч непригодных для Израиля и быстроразрушающихся «караванов». И цена, по которой он их покупал, была гораздо дороже, чем квартиры в тех странах, где он эти картонные сараи покупал. Но это было в начале девяностых.
Так вот когда в начале тысячелетия цены на квартиры поползли вниз, угрожая обвалом, Шарон разрушил несколько городов в Газе, и тысячи граждан начав свое благоустройство на новом месте притормозили это падение и почти остановили его.
Таким образом, Шарон организовал внутреннюю репатриацию. И конечно, доказав стабильность цен, Израиль стал местом, в недвижимость которого евреи диаспоры стали вкладывать свои деньги, дабы их сохранить и приумножить.
И тут, на счастье «квартирного лобби» в США грянул финансовый кризис. Квартиры в Израиле стали купюрами новых денег и их количество превысило количество живущих в Израиле семей, более чем в два раза.
Деньги уж точно не дешевеют? Или дешевеют?
Первая фаза кризиса в США закончилась, и цены на квартиры в Израиле остановились.
- Ничего, — решило квартирное лобби, — сейчас США накроет вторая волна и все убедятся, что нет надежней купюры, чем квартира в Израиле.
Но тут уж те, кто делает общеизраильскую политику сообразили, что сохранение цен на жилье, не так важно как сохранение государства.
А как опустить цены?
Больше строить?
Да сколько не напечатай купюр, если рынок уверен, что у этой купюры нет инфляции – разберут.
А как поднимали цену на жилье?
Дали льготную ипотечную ссуду.
Теперь директор госбанка запретил банкам выдавать ссуды и на 80% и на 70% цены жилья.
А нет денег купить – не покупают. Покупают зарубежные вкладчики за наличный, или взяв ссуду в своем банке.
А этого мало.
Но что делать «квартирному лобби»? Ведь при таком количестве квартир на душу населения, будет такое падение, что бесплатно вторую квартиру ни кто не возьмет, что бы не платить муниципальные налоги.
Последнее средство удержания цен поддержка реноме о постоянном удорожании квартир и сохранение этого на уровне психоза.
Статистическое управление – это инструмент интересантов «квартирного лобби» желающих сохранить цены на квартиры.
Министерство финансов – это инструмент тех, кто желает сохранить государство.
Но мы с Вами должны быть прагматиками и ничего не хотеть. Если государство такое идиотское, что само делает себе такие проблемы, его и оставить не жалко, хоть и возраст не тот.
Как понять, что происходит в действительности?
Хочешь верь, хочешь нет.
Нужно взять сведения независимого от израильских интересантов источника.
И такой источник нашелся.
По данным Global Property Guide, во втором квартале нынешнего года цены на жилье в Израиле снизились в реальном исчислении на 2,15% по сравнению с предыдущим кварталом.
А в годовом исчислении это может составить 8.6%.
Что сделает тот, кто вложил в квартиры 200 тысяч $ (цена средней трехкомнатной в Израиле), а через год от его вложения останется 182.8 тысяч?
Вот Вы бы как поступили?
Вот нашел интересный участок одного сайта:
Читать также:
«Август 2010. Новости рынка недвижимости Израиля.»
К ценам на жилье в Израиле.
12-й Всемирный конгресс русскоязычной прессы.
Шавуот и гиюр – что есть отвратительного в Израиле. (часть 3)
Рынок недвижимости в Израиле. Опасная идея.
Жилищный вопрос в Израиле
На примере Израиля – сохранение суверенитета
Статистика в Израиле и не только – поэма о лжи.
Самоубийцы Израиля теперь знают адрес.
«Об Израиле и не только – времена репатриации девяностых».
Они не цены уронят . Они уронят уровень жизни. Произведут расслоение общества на столько что тот у кого есть квартира будет сдавать её тем у кого при падении уровня жизни возможности купить квартиру не будет. Реальная зарплата упала с 1997 года. И будет падать дальше. А аренда жилья растёт . Получается вилка. И эта вилка снижает уровень жизни. Прибавьте сюда рост налогов — Арнона , цен на воду, проезд в транспорте, Цен на бензин. Соотнесите это с ростом зарплаты и Вы увидите что зарплаты не растут а падают. Так что цены на жильё если даже упадут то это падение скомпенсируе рост аренды. Но в переспективе всё наладится. Но всегда будет чуть хуже чем в Штатах. Потому что СВОБОДА! всегда лучше , а НЕСВОБОДА! не выгодна тем кто работает. Так что всем кто работает и живёт трудом лучше уехать НА СВОБОДУ. У ехать не легко вот проблема. Но уехать надо даже из принципа. Конечно процесс дорогой и на этом наживаются целые коллективы , но это последняя плата за СВОБОДУ. Свобода стоит столько сколько у тебя есть. Надо отдать всё ,но это не гарантия. Ну хоть попытался. А сидеть и ждать когда тебе снизят цены на квартиры не серьёзно. Они там придумают новый РАЗВОД.
Вперёд!
НА СВОБОДУ!!!!!
[ОТВЕТИТЬ]
Сергей, дорогой!
С большим интересом ознакомился со твоими статьями по теме Недвижимость в Израиле.
У меня к этой теме непраздный интерес, потому хочу высказаться.
Модель налогообложения не 1ой квартиры как коммерческого жилья безусловно правильна и то что она не в законе – это один из наших израильских парадоксов ( хотя, не знаю как с этим обстоит дело в “правильных” странах). Но приведет ли эта модель к резкому снижению цен — не факт. Например, в ответ мы можем получить пропорциональный рост цен на съем. Ты скажешь — в законе можно все предусмотреть и прописать все ( к примеру, невозможна компенсация налогов при повышении цен на съем, которые выходят за реальные и т.п. ).
Прокол вовсе не в этом. Твоя программа мне симпатична. Можно было бы ее обсуждать в плане как ее дополнить, усилить.
Прокол в том, что она основана на вере в доброго царя, который не ведает как народ страдает или не знает как ему помочь.
На самом деле царю в лучшем случае на….. (дополнить по вкусу). Думаю, что случай худший. В этом замешаны много интересантов, начиная с могучего квартирного лобби, заканчивая многочисленными нашими согражданами – обладателями не 1й квартирой. А сколько таких обладателей среди депутатов кнесета, министров и прочих власть предержащих (или членов их семей). И ты хочешь отнять у них доход, вполне легальный, между прочим. А-яй-яй, как не хорошо.
Сражаться на-прямую с инвесторами – это борьба с ветряными мельницами. Давай будем прагматиками и примем во внимание местные реалии.
Другой путь, тоже совсем не легкий, лоббировать строительство квартир для молодых семей.
Это строительство может осуществляться через разные механизмы.
В 1995 году лично я купил квартиру через проект “бне-диротха”, которая стоила на 25-30% дешевле рыночной цены. Уж не знаю кому это было выгодно и кто продвигал, но этот проект (организованный как “амута” в каждой конкретной “ирие” ) прокатился по многим городам в центре страны и решил вопрос для многих семей.
Уже много лет все преимущества строительства через “квуцот рехиша” вовсю используются частными инициаторами, которые строят проекты повышенного стандарта. Цена квартиры выходит дешевле рыночной, но недоступной для молодых семей.
А ведь не потребовалось бы ни каких бюджетных вливаний на той же основе организовать строительство для молодых семей квартир нормального стандарта ( 3х комнаты до 85м, 4 комнаты до 100м, балкон до 10м). При этом конкурс выигрывает каблан предлагающий наименьшую цену квартиры при соблюдении заданных стандартов.
Другой путь – это программа для молодых семей “мехир ле-миштакен”, которую так полюбил нынешний министр строительства.
Эта программа вобщем-то вполне хороша. Вот только постеснялись дать ей правильное название – квартиры для семей “харедим”. Ведь до недавнего времени по условиям записи подходили только семьи “харедим”. По следам критической программы на израильском ТВ условия записи были скорректированы:
30% квартир для семей более 7 детей
30% квартир для семей более 4 детей
20% квартир для семей 1-3 детей
20% квартир для семей без детей
Т.е.40% квартир где светские допускаются к конкурсу с “харедим”, которые еще не успели родить более 3х детей.
Счастливчикам, купившим квартиру в таком проекте, придется “ляхзор лчува”.
Ко всему, земли запланированные под эту программу в основном находятся на перефирии, где не найдешь работу, что не помеха для многих “харедим”.
В нашей стране чтобы что-то сдвинуть с места, надо поднять большой та-ра-рам.
Та-ра-рам делается разными путями. Открытые письма, скажем к премьер-министру, надо параллельно слать во все центр. медиа (газеты,ТВ, интернет). При этом под этими письмами должно собрано огромное количество подписей. Должно быть организовано движение, сторонниками которого будут безквартирные плюс сочуствующие (родственники). Речь идет, конечно, не только о русском секторе. Когда это движение наберет обороты – организовать демонстрации у кнесета или с перекрытием квиша людей с детскими колясками(лучше пустыми, без экстрима).
Это работает. Проверено. Тут же найдутся депутаты, министры с пеной у рта отстаивающие интересы народа ( зарабатывающие, разумеется, свой политический капитал).
Нужен способный организатор (группа) способные инициировать движение.
Кто ???
[ОТВЕТИТЬ]
Если дешевле рыночной ,то кто заплатит разницу в цене? Если кому то дешевле ,то значит другому такому же будет дороже. Кто будет определять кому дешевле кому дороже?
Льготы и привелегии — это социалистические разводы лохов. Одному дали ,у другова взяли. Это не рынок. Это командно-административная система.
Жизнь доказала, что капитализм лучше. Человеку не надо выгибаться под идеологию ,он просто работает и просто покупает. А у вас то семь детей подавай то обрезанье сделай и шляпу одень. То езжай на территории пот пули. Это не свобода!
[ОТВЕТИТЬ]
Роста цен на съем, (хотя квартир больше чем семей желающих их снять) мы можем легко избежать освободив тех, кто сдает свои квартиры в долгосрочную аренду (6 и более лет) от половины налога.
Доступное жилье для молодых семей, контр продуктивная затея, потому что способствует сохранению спекулятивных цен, за счет бюджетных денег.
Кроме квартирного лобби начало работать государственное (те кто для получения дохода желают сохранить государство) и биржевое (заинтересованное что бы деньги затраченные на квартиру пришли на биржу).
Ведь те кто планирует покупку первой квартиры денег в биржу не вкладывают.
Заинтересованны в таком повороте событий и те, кто собирается получать доходы от туризма. Пока рынок частных квартир не начнет оказывать конкуренцию гостиничному бизнесу и цены там не упадут … хоть и не до турецких, но до испанских, в Израиль большинство туристов из тех кто хотел бы, не поедут. Не по карману.
А туризм это не только гостиничный бизнес.
Так что интересы начали работу и в другом направлении, тем более что падение, хоть и медленное, началось.
[ОТВЕТИТЬ]
А давайте всем государством попросимся в США?
[ОТВЕТИТЬ]
Непостежимые и очень неугомонные пирамиды долго ошарашивали и манили наших людей! Я никогда не мог понять почему и как они оказались в данном мире + эти пирамиды сильно удивляют но фотки на которых они изображены сильно удивительны. Пирамиды в бермудском треугольнике (предлагаю просмотреть). Что Вы напишите о предложенных пирамидах в данном образе?
[ОТВЕТИТЬ]